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Por Sebastián La Mastra
•ECONOMÍA DIGITAL

El avance de la tecnología en los últimos años y el impacto que provocó la pandemia en 2020 generaron un "cambio de chip" en muchos ahorristas e inversores, quienes comenzaron a confiar más en instrumentos 4.0 para invertir sus pesos.

Entre los que canalizaron un mayor número de adeptos se encuentran las criptomonedas, con Bitcoin a la cabeza, que no pararon de romper récords, tanto de usuarios (se cuadruplicaron en el país) como en su cotización, que se incrementó más de cinco veces en dólares.

En paralelo, este sector de activos digitales despertó confianza en otro segmento de inversores, a raíz de la debilidad del billete verde en diferentes partes del mundo y el entusiasmo demostrado por importantes jugadores, entre los que se destacan los grandes fondos, financistas institucionales y compañías de primer nivel.

De esta manera, las divisas digitales comenzaron a utilizarse como moneda de cambio para adquirir determinados bienes, entre ellos, propiedades. 

Así, tres años atrás se puso en marcha la "tokenización de inmuebles" en varios países, con importantes operaciones en Estados Unidos, Gran Bretaña, Australia y España.

Se trata de la representación digital de un activo, por lo que su valor puede dividirse en tantas partes como usuarios participen, quienes ganan al vender la propiedad según la proporción que adquirieron.

Esta modalidad, conocida como crowdfunding, ya está en el país a través de plataformas como Crowdium o SeSocio. Pero, más allá de esta nueva forma de comercializar propiedades, el mercado inmobiliario tradicional se está amoldando a la compraventa con criptomonedas.

La primera transacción data de 2019 en la provincia de San Luis. Y desde el año pasado las empresas de bienes raíces han puesto primera en varios puntos del país para aceptar esta modalidad.

Cómo es el proceso

El abogado Guillermo Navarro, del estudio jurídico Bildenlex, explica a iProUP que las operaciones inmobiliarias con divisas virtuales son más sencillas de lo que muchos imaginan.

"El proceso se realiza de manera tradicional. Con Bitcoin u otra criptomoneda, hay que efectuar una transacción previa: la persona que recibirá los fondos debe estar dispuesta a convalidar esta forma de pago, caso contrario debe hacerse una transferencia para cambiar ese activo por dólares", confía.

Y completa: "Como en cualquier otra operación inmobiliaria, el comprador debe acreditar de dónde obtuvo el dinero. No hay que perder de vista que las criptomonedas no son de uso obligatorio, por lo cual el vendedor puede llegar a pedir dólares en su lugar".

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En diálogo con iProUP, Pablo Brodsky, CEO y cofundador de la inmobiliaria online Lugaren, señala que "existen al menos dos maneras de utilizar el Bitcoin" en la industria inmobiliaria:

Como moneda de compra: "La ganancia subyace en haber cambiado dólares o pesos a un valor del Bitcoin y, aprovechando el enorme crecimiento del último plazo, adquirir propiedades cuyos precios se mantuvieron en dólares, pero que en criptomoneda se licuaron enormemente"
Como tokenización del activo: "Se registra el título de propiedad del inmueble en la red blockchain, permitiendo que la titularidad de la unidad pueda transferirse digitalmente"

Este último paso aún no llegó a la Argentina, "pero es un proceso al que tienden la mayoría de los activos del mundo y es el que puede dinamizar el mercado inmobiliario local", según Brodsky.

"Esto da liquidez y fuerza a la hora de tradear una moneda virtual con un activo subyacente, haciendo que la transacción se efectúe de forma mucho más ágil", agrega el cofundador de Lugaren.

A favor y en contra

Al comprar una vivienda con Bitcoins, el sistema que respalda a esta criptomoneda (blockchain) es un punto a favor para la tranquilidad del vendedor, ya que evita la falsificación. 

Por lo pronto, los expertos coinciden en que no encuentran diferencias con una operación de compraventa tradicional.

"Al momento de la escritura se llega con el estudio de títulos realizado por un escribano habilitado y, en vez de contar billetes o transferirlo por banco, se transfieren los bitcoins de la billetera virtual del comprador a la del vendedor", afirma Brodsky.

Respecto a las claves públicas (el equivalente al CBU), el especialista de Lugaren agrega que "son completamente seguras y se actualizan con regularidad, sin que las 'desactualizadas' pierdan validez. Esto permite seguir recibiendo transferencias con una clave antigua, si bien es recomendable utilizar las más actualizadas para evitar cualquier intento de ataque".

Por su parte, Navarro diferencia dos aspectos en cuanto al riesgo que puede tener la operación:

"La compraventa de un inmueble es un sistema de tradición, de entrega de la llave y acto posesorio de la propiedad. Si te vendo una casa, hago la escritura, que es el soporte físico de la operación. En esto no habría ningún problema, ya sea que lo pagues con dólares o Bitcoins"
"En un fideicomiso, la situación es distinta. Cuando se abona, lo único que se recibe es la tradición, ya que ese contrato lo único que dice es que se trasladan las obligaciones de esa propiedad. Antes, se tienen que tener los informes de dominio para saber que todo esté en regla"

Cotización y alternativas

Al momento de proceder al pago, "entra en juego lo pactado entre las partes", advierte Brodsky. Y añade que "puede ocurrir que el vendedor quiera recibir una determinada cantidad de dólares y al momento de la escritura se fije el precio en Bitcoin. Y, en consecuencia, la cantidad que se deba transferir".

El especialista agrega que otra alternativa es que el precio pactado ya esté determinado en esta divisa, "a riesgo absoluto del vendedor, si baja su valor, y del comprador, si sube".

Navarro destaca que, la transferencia se realiza en minutos de una billetera a otra. Y si una de las partes no quiere aceptar un activo con cotización tan volátil, puede recurrirse a las stablecoins, como el DAI, que mantienen su valor fijo en términos de dólar billete. Acordado este aspecto, ya se está en condiciones para continuar con el proceso.

"Si fuera en Bitcoin, se establece un precio de referencia más un spread que generalmente se negocia en una tasa variable de cotización, pero menor. No es que cambia el precio completamente sino que se fija, por ejemplo, la valuación en Bitcoin +2% para tener un valor en la variabilidad de ese dinero", completa el experto.

Solución al cepo al dólar

Para Brodsky, la "tokenización" de la industria inmobiliaria tiene campo fértil para crecer en Argentina.

"Por ejemplo, la compra de un lote pueda efectuarse a través de este mecanismo, en la que el levantamiento de capital se realice de tal forma de que muchos inversores aporten para la compra de un terreno y la construcción de un inmueble".

"Estas soluciones facilitan el fraccionamiento de un bien a bajo costo. A su vez, aportan liquidez de modo tal que se podrán efectuar compras y ventas inmobiliarias de manera inmediata en un mercado en el que se puede llegar a tardar años en vender una propiedad", completa el especialista.

Asimismo, Navarro agrega que "una de las ventajas de las criptomonedas es que podés ir con tus pesos a comprarlas y hacer la operación, por ejemplo, con dos bitcoins, sin necesidad de tener que conseguir dólares, que hoy faltan en el mercado".

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Al ser consultado, Matías Bari, cofundador de la exchange SatoshiTango, valora que uno de los empujes principales de concretar este tipo de transacciones radica en "las ganas del vendedor de hacerse de estas divisas digitales, más que en una tendencia". "Bitcoin está recién en sus primeros 12 años de vida y apunta a consolidarse como refugio de valor", indica. 

Además, recuerda a la teoría sobre el dinero y las tres funciones que este debe cumplir: reserva de valor, medio de intercambio y, finalmente, unidad de cuenta. "Esto último ocurre cuando los precios se fijan en este activo. Por ejemplo, con el peso argentino este último punto no ocurre en todos los mercados, como pasa con el inmobiliario", completa.

El vocero de un reconocido sitio inmobiliario de Argentina confiesa a iProUP  que se sigue de cerca este tipo de operaciones, si bien consideran que aún está dando "sus primeros pasos".

Pero el inversor que, por ejemplo, sacó los dólares que tenía debajo del colchón y adquirió bitcoins el 1º de enero de 2020 (a u$s7.200 por unidad), vio multiplicar por cinco su inversión: hoy la moneda ronda los u$s35.000. En paralelo, el precio del metro cuadrado en los inmuebles de Capital Federal y Gran Buenos Aires acumuló una baja del 4% el último año.

Según cifras provistas por Zonaprop a iProUP, una unidad de 2 ambientes, de 50 m2 en el norte del Conurbano, tiene una valuación de u$s115.500. Así, quien hubiera comprado hace 12 meses tres Bitcoins por el valor de una cochera (u$s21.600) hoy pagaría de contado un inmueble en una de las ubicaciones más buscadas del país.

Quienes apostaron al Bitcoin tiempo atrás y deciden usarlos para comprar un inmueble pueden descansar en la creciente aceptación que está recibiendo este activo. O, directamente, venderlo y aprovechar las ventajas que brinda su cotización en alza combinado con la baja en los precios de un mercado planchado por la crisis. Una forma "cripto" de apostar por el ladrillo.